よくある質問Q&A

当事務所にお寄せいただく、業務や当ホームページに関するご質問とその回答を掲載しております。 当事務所および当ホームページをご利用いただく際のご参考に、ぜひご覧ください。
■□　土地Ｑ＆Ａ　□■

1. 土地を分割して売りたい。（相続したい）
2. 土地登記簿の面積が実際に測ると違うような気がする。
3. 山林や農地が宅地並課税されて大変なので何とかならないか。
4. 宅地面積が広すぎて税金が払いきれないので何とかならないか。
5. 境界杭が抜けてしまったので復元したい。
6. 父が元気なうちに隣の土地との境界をはっきりしたい。
7. 工事のため境界杭が邪魔なので、隣と立ち会ってから工事したい。
8. 地目を変更したい。（山林→宅地など）
9. 農地を宅地にして子供のために家を建てたいがどうすればいいか。
10. 自宅の公図を調べたところ、宅地の中に青く塗られた水路のようなものがあるが、 実際には水路などなく今後どうすればいいか。

■□　建物 Ｑ＆Ａ　□■

11. 新築、増築するので、融資を受けるために登記したい。
12. 建物を取り壊したので滅失登記したい。
13. 親の家（既登記）に子が増築して融資を受けたいが登記をどうすればいいか。

■□　その他Ｑ＆Ａ　□■

14. 遠方でも対応してもらえるか？
15. 測量や調査がいくらかかるのか知りたい。

土地 Ｑ＆Ａ


1. 土地を分割して売りたい。（相続したい）

　 1つの土地をいくつかに分けて売却や、数人の子が別々に相続するには事前に「分筆登記」という手続きを法務局で行わなければなりません。 杭を入れて測量をするだけでなく、申請を出し法務局の登記官が正しい内容の確認を得てから、法務局の図面に線を入れる処理等を実行して初めて土地を分けたことになります。
反対に数筆の土地を1つの土地にまとめてしまう登記を「合筆登記」といいます。

2. 土地登記簿の面積が実際に測ると違うような気がする。

　実際に測量した面積と登記簿に記載してある面積が違う場合があります。特に地籍調査、土地改良事業をしていない区域の土地はそのような傾向があります。売買するときは値段に影響しますし、境界標が無い場合は、隣接地の所有者と立ち会ってコンクリート杭などを入れて正しい面積を登記簿に載せると安心です。（土地地積更正登記）

3. 山林や農地が宅地並課税されて大変なので何とかならないか。

　固定資産税の評価替えは3年に一度行われており、周辺の宅地化が進むと税金が高くなる場合があります。節税するためには土地の有効利用を含めて専門家（土地家屋調査士や税理士など）に相談されるのが良いと思います。
　このような宅地化が進んだ地域では、マンション開発会社やビル建設会社の営業マンの方も来られ、無理にマンション分譲やアパート経営を勧められる場合があります。しかし専門家の知識をもとに、節税対策や相続税対策を検討していかなければ、思わぬ大きな負担を背負うことになりかねません。是非とも事前に信頼できる専門家にご相談されることをお勧め致します。

4. 宅地面積が広すぎて税金が払いきれないので何とかならないか。

　この場合は宅地化が進んだ地域の農家がこのような問題を抱えていることが多いです。固定資産税は不動産を所有するかぎりずっと納め続けなければなりません。
　１つの土地に宅地と畑がある場合（地目は宅地）、畑の広い面積も含めて宅地並に課税されているケースがあります。
　そこで、宅地部分と畑部分に土地を分ける登記（分筆登記）をし、現況のとおりに地目変更登記（宅地→畑）にて節税できることがあります。お気軽にご相談ください。

5. 境界杭が抜けてしまったので復元したい。

　境界杭が抜ける原因はいくつかあります。例えばブロック塀の基礎工事をする場合、下水道工事や道路整備工事等の掘削作業等で誤って抜いてしまう場合、大型車に踏まれて壊れてしまう場合、故意に抜いた場合、などいろいろです。
　工事等が入る際は工事責任者に対し充分に気をつけるよう注意することです。もし過失等で損傷したり抜いてしまった場合は、責任を持って復元する旨を誓約書等に取り交わすと安心です。


　このような境界杭にまつわる問題処理には相当の精神的ストレスと費用がかかります。
また、プラスチック杭の場合で、草刈りをしていて杭の頭を切ってしまう場合、野焼きをしていて杭が焼けたり溶けたりする場合です。できるだけ無駄なお金を使わない工夫として、杭が焼けても痕跡が残るように、プラスチック杭の周りを襟巻き状にモルタルで補強すると、もし焼けて溶けたりしても四角い穴の空いたモルタルは残り、その中心がかつて立ち会って決めた境界点とわかります。この作業をする場合は隣接地主と一緒に行うか、了解をとってから実施してください。
　抜けてしまった場合は、問題を先送りせずお気軽にご相談下さい。

6. 父が元気なうちに隣の土地との境界をはっきりしたい。

　これは非常に大切なことです。
土地の境界について詳しく知っておられるのは親の世代が多いものです。
例えば昔、親同士が口約束で通路部分を無償で貸したり借りたりしているような場合、当初は隣接地所有者との関係が友好であっても、当事者の他界によりその子らが正しい境界を巡り裁判に発展することがよくあります。
　正確な図面（土地境界確定図や地積測量図のうち復元可能な図面）がないと水掛け論になりますので、長い目で見て登記測量代がかかっても、境界を知る方がおられる間に明確にされることは、緊急性がなくてもとても重要なことです。転ばぬ先の杖、お気軽にご相談ください。


7. 工事のため境界杭が邪魔なので、隣と立ち会ってから工事したい。

　是非そうして下さい。
その場合杭の位置を正確に測量データとして記録することが必要です。
工事をする際は、このデータを使いながら誤差がないか点検しながら進めると、工事のやり直しをすることもなく安心です。このような場合は図面作成を要しないので、負担も少なく行うことができると思われます。お気軽にご相談ください。

8. 地目を変更したい。（山林→宅地など）

　売買するときに現況が宅地でも地目が山林のままだと、取引価格に影響を与えます。また、農地法４条、５条の許可や届け出をすることにより、農地を宅地として利用することができます。
法務局に地目変更登記を申請する際は農業委員会の許可書などを添付しますので、転用後は早めに登記を済ませておきましょう。


9. 農地を宅地にして子供のために家を建てたいがどうすればいいか。

　この場合、市街化区域と市街化調整区域とでは扱い方が違ってきます。
まず市街化区域の農地は農地法をクリアできればさほど問題はありませんが、市街化調整区域の場合は都市計画法の中で市街化を抑制する区域として、原則的に家は建てられません。しかし農家の跡継ぎ以外の兄弟で、本人や親が市街化区域あるいはその他の区域に宅地を所有していない場合に限り、例外的に家を建てることができる場合があります。このような件については、開発許可と農地法を同時に申請する必要があります。境界確定測量や分筆登記が必要になることが多いので、少し複雑な手順になります。詳しくは市役所の建築宅地課または当事務所までご相談ください。


10. 自宅の公図を調べたところ、宅地の中に青く塗られた水路のようなものがあるが、 実際には水路などなく今後どうすればいいか。

　これは通称「青線」と呼ばれ、正式には「法定外公共物」という国有地になります。現在はどうあれ、かつて水路だったもので法律的に現在も水路として国有地のまま残されているものがあります。この「青線」以外にも「赤線」といわれる道路敷等もあります。このような国有地の中で本来の目的に使用されなくなった場合は用途廃止が認められて払い下げを受けることも出来ます。詳しくは市役所の建設課管理係または当事務所までご相談ください。

建物 Ｑ＆Ａ


11. 新築、増築するので、融資を受けるために登記したい。

　建物を新築して融資を受けるには、事前に２つの登記を完了しておく必要があります。登記簿は、表題部、甲区（所有権）、乙区（所有権以外の権利）の3部かラ出来ています。最初に表題部作成を土地家屋調査士が行います。建物表題登記は建物が何処に建築され、どんな目的で使用され、建物の構造及び屋根材の種類、床面積はいくらあるか、所有者はだれかなどを登記します。表題部は、人で言えば戸籍にあたる部分に例えられます。
　次に建物保存登記を司法書士が行いますが、これは第三者対抗用件と言い建物の所有権を他人に主張できる権利を得ることができます。その後に融資を受けるための抵当権設定登記を行って融資が実行されます。融資が確実にそしてスムーズに実行できるよう、提携してます司法書士も併せてご紹介させていただいております。まずは当事務所にご相談ください。

12. 建物を取り壊したので滅失登記したい。

　登記してある建物を取りこわしても、法務局の登記事項が自動的に抹消されることはありません。この時は建物滅失登記を申請する必要があります。 取りこわしの登記をしないでおくと、売買に影響したり、固定資産税の課税がなされたままの場合もありますので、お気軽にご相談下さい。

13. 親の家（既登記）に子が増築して融資を受けたいが登記をどうすればいいか。

　親が建てた家に子供が増築する場合、注意が必要なのは持分を決めることです。土地家屋調査士と司法書士が連携して一番いい方法で処理したいので、ご相談ください。また、二世代住宅で玄関が別で区分がはっきりしている場合は、区分建物として登記することも出来ますので、お気軽にご相談ください。

その他 Ｑ＆Ａ


14. 遠方でも対応してもらえるか？

　業務の性質上、依頼地には頻繁に運ぶことになります。当事務所では皆様の費用コストを最小限に抑え、且つ迅速に業務を進めてゆくことが出来るよう地元密着型のため大変申し訳ありませんが、土地の測量は千葉県に限らせていただきます。また土地測量の不要な土地登記及び建物登記は千葉県、近隣都県とさせていただいております。

15. 測量や調査がいくらかかるのか知りたい。

　土地の測量業務においては、法務局調査、現地の状況及び面積、杭の本数などから金額を算出いたします。また必要に応じどのように進めるかにより大きく異なりますので、内容をお聞きし現地を拝見してから、お見積させていただきます。
　当事務所はお客様に公平なサービスと責任ある業務をご提供するため、無理な値引き交渉には応じておりませんのでご了承ください。

お気軽に
お問い合わせ下さい!

当事務所はお客様が安心して不動産を所有できるよう、不動産登記に関するお悩みを全力で解決していきます。不動産登記は分かりにくいものです。何でも結構ですので、是非御相談下さい。

TEL: 0479-80-7110
FAX: 0479-80-7550
測量・登記(分筆登記・建物登記)相談
お見積り無料

【営業時間】
AM8:00〜PM6:00
(月〜金)